A

Achat immobilier : L'achat immobilier consiste à acheter un bien immobilier (logement ou terrain).
Cet achat immobilier doit être réalisé devant notaire et faire l'objet d'un acte authentique pour être légal.
Un achat immobilier est un acte très important dans la vie d'un foyer, surtout lorsqu'il s'agit de la résidence principale : c'est pourquoi Actif immobilier vous donne ses infos pratiques  car il est primordial de respecter certains principes afin de ne pas se tromper dans son choix.
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Acompte : Somme versée à la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente). Elle sera soustraite du prix de vente du bien si l'opération se réalise. Si vous renoncez à l'achat pour de simples convenances personnelles, le vendeur sera en droit de vous forcer à acheter, au besoin en faisant appel à la justice. Si c'est lui qui renonce, vous pourrez faire de même. Les sommes versées peuvent aussi être qualifiées d'arrhes : dans ce cas, vous pourrez renoncer à l'achat pour de simples convenances personnelles, mais vous perdrez vos arrhes ; si c'est le vendeur qui renonce, il devra vous verser deux fois le montant de ces arrhes. Enfin, qu'il s'agisse d'acompte ou d'arrhes, la somme devra vous être rendue si l'opération ne se fait pas en raison de la non réalisation d'une condition suspensive.

Acte authentique : Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers. Il est obligatoire en matière de vente immobilière.

Acte sous seing privé : Acte rédigé et signé par les parties sans intervention d'un officier public (notaire), au contraire d'un acte authentique.
Depuis le 13 mars 2000, la signature d'un acte sous seing privé peut être électronique.

Acte de vente : Contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire. La signature de cet acte entraîne des frais de notaire incluant les droits de mutation et les honoraires du notaire (ce que l'on appelle les émoluments).

Adjudication : Vente aux enchères publiques d'un bien immobilier, soit au Tribunal de Grande Instance, soit à la Chambre des Notaires.
On dit qu'un bien immobilier est adjugé à une personne, lorsque le prix porté par celle-ci n'a pas été surenchéri. Pour ce type de vente immobilière, l'acquéreur potentiel doit impérativement se faire représenter par un avocat mandaté.
Lors d'une mise à prix inférieure à 125.000€, l'adjudication ne nécessite qu'un chèque simple.
Dans le cas contraire, l'adjudication ne pourra se faire que par dépôt d'un chèque de banque ou d'un chèque de notaire.

Administrateur de biens : Professionnel qui effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires : recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers, réparations etc. Dans le cadre d'une copropriété, il intervient en qualité de syndic d'immeubles pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il doit être titulaire de la carte professionnelle "Gestion immobilière" ; il est soumis aux règles impératives fixées par la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Agence immobilière : Société chargée de mettre en rapport des vendeurs et des acheteurs de biens immobiliers et de les accompagner dans leur transaction immobilière.
Sur justification d'une aptitude professionnelle et d'une garantie financière, une carte professionnelle est délivrée annuellement par le commissaire de la République à la personne responsable d'une agence immobilière.

Agent immobilier : Intermédiaire professionnel mettant en relation acheteurs et vendeurs de biens immobiliers.
C'est un mandataire rémunéré par une commission et dont l'activité est réglementée.
Aux activités de transfert de propriété immobilière, un agent immobilier peut également ajouter la location vide ou en meublé de propriétés.

Aides au logement : Aides de l'Etat destinées à alléger la charge que représente le logement dans le budget des personnes ayant des ressources modestes. Ces aides sont au nombre de trois et ne peuvent être cumulées entre elles :

• aide personnalisée au logement
• allocation de logement familiale
• allocation de logement sociale

APL : Aide qui permet à ses bénéficiaires de réduire leurs dépenses de logement en allégeant soit la charge de prêt immobilier pour les accédants à la propriété et les propriétaires qui occupent leur logement, soit la charge de loyer pour une location.
Dans le 1er cas, l'APL est versée directement au compte de prêt immobilier d'un PAS (Prêt à l'accession sociale) ou PC (Prêt conventionné).
L'APL est attribuée sous conditions de ressources, par la Caisse d'Allocations Familiales ou la Caisse de Mutualité Sociale Agricole.

Allocation Logement : Aide versée, sous conditions de ressources, aux emprunteurs qui achètent leur résidence principale à l'aide d'un prêt immobilier qui n'ouvre pas droit à l'APL.
Contrairement à l'APL , l'Allocation Logement est versée directement à l'emprunteur.
La demande d'Allocation Logement doit être adressée à la Caisse d'Allocations Familiales ou à la Caisse de Mutualité Sociale Agricole.

Amortissement de Robien : Permet, lors de l'achat d'un logement ancien qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation, de déduire des revenus fonciers jusqu'à 65% de la valeur d'acquisition du logement sur 15 ans, dès lors que ce logement a été soumis à la TVA immobilière.
Pour toute acquisition postérieure au 01/09/2006, l'amortissement Robien se limite à 50% de la valeur d'acquisition du logement sur une période ramenée à 9 ans. Toutefois, pour bénéficier de l'amortissement Robien, le logement doit être loué pendant neuf années en tant que résidence principale d'un locataire, le loyer étant plafonné en fonction de la zone géographique.
Ce dispositif, connu sous le nom de loi Robien pour un logement neuf, a remplacé la loi Besson à partir du 2 avril 2003.

ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat)
(Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) Organisme ayant pour but d'apporter une aide financière aux propriétaires qui réalisent certains travaux dans des logements mis en location ou qu'ils s'engagent à mettre en location. Pour en savoir plus : amélioration de l'habitat.

Appartement : Unité d'habitation, comportant un certain nombre de pièces et située dans un immeuble collectif généralement dans une ville.
Description des différents sigles
* Studio : appartement d'une seule pièce principale, avec un coin cuisine, une salle d'eau et 1 WC
* F1 : appartement d'une seule pièce principale, avec cuisine séparée.
* T1, T2, T3, etc : le chiffre indique combien il y a de pièces principales dans l'appartement , cuisine et salle de bain non comprises. Les studios et les F1 sont donc inclus par conséquent dans les T1.
* T1 bis, T2 bis, T3 bis, etc : l'une des pièces de l'appartement peut être séparée en deux zones bien distinctes.

Apport personnel : Somme dont dispose l'acquéreur pour financer lui-même une partie de son achat immobilier. Dans le cadre d'un prêt immobilier, son montant détermine le taux qui sera appliqué au crédit immobilier. L'apport personnel peut être constitué par les économies de l'acquéreur, mais aussi par les prêts d'épargne logement, les prêts du 1 % logement, etc.

Assemblée générale de copropriété
Réunion à laquelle participent les membres d'une copropriété. Elle a lieu au moins une fois par an. Les copropriétaires votent sur les questions inscrites à l'ordre du jour. Les décisions adoptées font l'objet d'un procès verbal. L'assemblée générale est convoquée par le syndic de l'immeuble ; elle peut aussi être demandée par les copropriétaires s'ils le souhaitent. Selon leur importance, les décisions doivent être adoptées à la majorité (simple ou absolue) ou à l'unanimité.

Assurances construction : Contrat obligatoire souscrit par le constructeur couvrant les risques liés à la construction comprenant :
- l'assurance "dommages ouvrages" qui prend effet un an après la réception de l'ouvrage et s'achève en même temps que la garantie décennale.
- l'assurance de "responsabilité civile professionnelle" couvrant les conséquences des fautes réalisées dans le cadre d'une activité professionnelle.

Assurance décès : Perte totale et irréversible d'autonomie / incapacité de travail prend en charge les sommes restant dues au titre de votre prêt immobilier (en cas de décès ou d'invalidité absolue et définitive) ou le remboursement de vos échéances (pendant la durée de l'incapacité de travail).

Assurance perte d'emploi : Garantit la continuité des remboursements de votre prêt immobilier en cas de chômage. Cette assurance prend temporairement en charge une partie de vos échéances et vous aide ainsi à surmonter des difficultés inhérentes au chômage.
Une assurance perte d'emploi est facultative.

Avenant : Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties, dont l'objet est de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.

Ayant droit : Personne bénéficiant d'un droit en raison de sa situation juridique, fiscale, financière, ou d'un lien familial avec le bénéficiaire direct de ce droit.

B

Bail Contrat de location selon lequel une partie, appelée le bail leur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d'usage d'un bien immobilier, d'équipement ou d'installations pour un certain temps, moyennant le versement d'un loyer.
En France, ne sont soumis aux formalités d'enregistrement à la Conservation des hypothèques que les baux de plus de 12 ans. La loi 89-462 du 6 juillet 1989 impose que le bail d'habitation ou à usage professionnel soit écrit, mais pour un bail commercial de moins de 12 ans, le décret du 30 septembre 1953 n'impose rien, il peut donc être écrit ou oral.

Bail commercial : Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale. La plupart de ces baux engagent le bailleur pour 9 années au minimum, le locataire pouvant résilier tous les 3 ans, sauf dispositions contraires.

Bail d'habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). Lorsqu'il est soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce type de contrat engage le bailleur trois ans au minimum (6 ans si le bailleur est une personne morale, compagnie d'assurance ou banque par exemple). Le locataire de son côté peut résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois qui peut être réduit à un mois en cas de circonstances particulières (perte d'emploi, mutation, ...).

Bailleur : Personne qui donne à louer un bien immobilier. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale (banque, compagnie d'assurance, mutuelle, ...).

Bail professionnel : Contrat de location conclu pour des locaux exclusivement à usage professionnel. Le locataire y exerçant une profession libérale : médecins, dentistes, association, syndicat ... Ce type de contrat engage le bailleur trois ou six ans. Le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bâtiment : Construction close qui constitue un logement contre les agressions des éléments naturels extérieurs. L'indice national du Bâtiment tous corps d'Etat confondus est nommé l'Indice BT01.

Bien foncier : (Anciennement bien-fonds) désigne soit une maison, soit des terres, soit un immeuble (ou un appartement ).

Bien immobilier : Immeuble ou composé de biens immeubles ; bien interdit par la loi d'être déplacé, ou qui ne peut l'être. On désigne généralement par immobilier tout type de logement ou de terrain.

Bon de visite : Document par lequel un client d'une agence immobilière reconnaît avoir visité un bien immobilier par l'intermédiaire de l'agence.

Bornage : Délimitation de propriétés ou de terrains, généralement avant l'édification de clôtures, plantation d'arbres, construction de bâtiments aux abords de la limite apparente. Le bornage est effectué par un géomètre expert qui établit un procès-verbal.

Bouquet : Capital versé par l'acquéreur d'un bien en viager le jour de la signature de l'acte de vente, le solde étant versé sous la forme d'une rente viagère

C

Cadastre : Document dressant l'état de la propriété foncière d'un territoire.

1. Aspect juridique En France, le cadastre n'a de valeur que fiscale, puisqu'il sert de base au calcul de l'impôt foncier. Il ne possède pas de valeur juridique, la propriété au sens du droit étant fixée par des plans d'arpentage et les bornages établis par les géomètres-experts.
Il diffère en cela du cadastre d'Alsace et de Moselle, hérité du droit allemand. Ce dernier est plus précis et mentionne également les hypothèques. Il a valeur de preuve de propriété, contrairement au cadastre couvrant le reste de la France.
Signalons aussi que dans l'ancien duché de Savoie, le premier cadastre local (dont les illustrations cartographiques sont appelées Mappes sardes), dressé entre 1750 et 1770, a également reçu valeur juridique en raison de son établissement selon une procédure contradictoire.
2. Présentation
Le cadastre français, établi majoritairement de l'échelle 1:500 à l'échelle 1:5000, demeure la propriété intellectuelle de la Direction Générale des Impôts (DGI, Bureau F1), un service de l'administration des finances. Il est divisé en communes, chaque commune étant elle-même subdivisée en sections, et chaque section en planches. Chaque planche figure une ou plusieurs parcelles, unité indivisible de la propriété foncière.
3. État actuel
Le cadastre actuel est dans un état très divers. Certaines sections, à lettres uniques, datent de plusieurs décennies et sont imprécises, à la fois géographiquement (éléments topographiques mal placés) et fiscalement (limites inexactes). D'autres planches, en revanche, possèdent une excellente géométrie. La DGI a lancé en 2002 un projet national de numérisation de l'ensemble des planches du cadastre français (dématérialisation). Cette opération qui se déroule en partenariat avec les collectivités locales, devrait prendre fin en 2006 ou 2007, et permettre une consultation du plan sur Internet. Mais la DGI conservera la propriété intellectuelle du cadastre, tant sur les données graphiques que les données littérales ; ces dernières sont d'ailleurs confidentielles (voir le site de la CNIL).
Depuis plusieurs années, en partenariat avec les CDIF (centres départementaux de l'imposition foncière), certaines communes avaient entrepris une numérisation voire une vectorisation de leur cadastre, afin de l'utiliser comme référentiel dans leur SIG (Système d'Information Géographique). Le département du Calvados a réalisé une numérisation départementale, associé à la « remise en géométrie » (recalage) sur une orthophotographie.
En Alsace-Moselle, la plupart des communes disposent d'un cadastre numérique hérité de l'occupation allemande. Ils ont la particularité de permettre le calcul de chacun de ces points, car tous les points sont côtés. Ils offrent une très bonne précision car ils s'affranchissent de l'erreur de lecture des documents papier.

Carte professionnelle : Obligatoire pour toute personne exerçant des activités de transaction ou de gestion immobilière : agent immobilier, administrateur de biens... Elle est délivrée par le préfet et renouvelée chaque année. Elle précise le type d'activité : Transactions sur immeubles et fonds de commerce ou Gestion immobilière

Caution : Consiste pour un tiers à se porter garant du paiement d'une dette. Il existe plusieurs type de caution : Caution hypothécaire, caution par un organisme, caution par une personne physique ; dans ce dernier il peut s'agir d'une caution simple ou d'une caution solidaire.

Caution hypothécaire : Désigne une tierce personne qui consent une hypothèque sur un de ses biens pour servir de caution à votre prêt immobilier.

Caution bancaire : Engagement d'un organisme financier qui se porte caution en cas de défaillance de votre part, mais ceci ne vous dégage en rien de vos obligations.
En immobilier la caution bancaire se substitue généralement à l'hypothèque et nécessite le paiement d'une somme qui vous sera restituée en partie en fin de prêt immobilier.

Caution par une personne physique : Engagement d'une personne physique qui assure le remboursement du prêt immobilier en cas de défaillance de votre part. Au moment de la signature du contrat, la situation financière de la caution sera également étudiée. Ce type de garantie n'évite pas l'inscription d'hypothèque.

Caution simple : Dans le cas d'une Caution simple, le créancier doit d'abord poursuivre le débiteur puis seulement ensuite, en cas de défaillance de celui-ci, la caution : cela différencie la Caution simple de la Caution solidaire.

Caution solidaire : Dans le cas d'une Caution solidaire, le créancier peut décider de poursuivre indifféremment le débiteur ou la caution. Dans le cas où le prêt immobilier comporte plusieurs cautions, le créancier est libre de ne s'adresser qu'à une seule ou plusieurs des cautions.

Certificat d'urbanisme : Document administratif qui doit être demandé, avant toute mutation (ex : vente immobilière) au maire de la commune intéressée et au Directeur départemental de l'Equipement. Il indique, notamment, les limitations éventuelles au droit de propriété et la desserte des lieux par les équipements publics.

Certificat de conformité aux normes de surfaces et d'habitabilité :
Toutes les offres de prêt immobilier à Taux Zéro doivent désormais respecter le décret du 1er février 2005 et présenter un Certificat de conformité aux normes de surfaces et d'habitabilité.
Le logement concerné par ce type de prêt immobilier doit respecter les nouvelles Normes de Surfaces et d'Habitabilité précisées par l'annexe au décret, dont les principales caractéristiques concernent l'étanchéité, les parties communes, les canalisations, les normes dimensionnelles (pièces et surfaces), les ouvertures et la ventilation, les installations cuisine et sanitaire, le gaz, l'électricité et le chauffage.

Cession : Transmission d'un bien immobilier soit dans le cadre d'une vente (on parle de mutation à titre onéreux), soit à titre gratuit (donation). Cette transmission implique un changement de propriétaire du bien.

Charges de copropriété : Dépenses nécessaires à l'entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs d'un immeuble. On distingue les charges locatives récupérables, que le propriétaire peut se faire rembourser par le locataire, et les charges non récupérables. La liste des charges récupérables est fixée par le décret du 26 août 1987.

Charges récupérables : Ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987.

Clauses résolutoires : Dans les contrats de location, clauses prévoyant la résiliation automatique du contrat lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, les clauses résolutoires ne peuvent viser que le non-paiement du loyer ou des charges, le non-versement du dépôt de garantie, ou le défaut d'assurance du locataire.

Colocation : C’est le fait de réaliser une location en commun.
Généralement cette forme de location s'applique aux logements et dans ce cas elle est régie par la loi qui traite des locations classiques.
Cela signifie que pour être reconnu comme locataire et non simple occupant sans titre le colocataire doit avoir participé à la signature du bail faute de quoi il risque de devoir quitter le logement si le ou les signataires du bail quittent le logement. Le colocataire a les mêmes devoirs qu'un locataire (paiement, responsabilité, etc.)
Il convient donc de bien vérifier et préciser le cas échéant lors de la signature du bail s'il y a obligation conjointe ou une obligation solidaire vis à vis du paiement du loyer. Suivant la rédaction du bail , le défaut de paiement d'un des colocataires peut obliger le ou les autres colocataires à prendre en charge le loyer impayé par le colocataire défaillant.
Un bail en colocation doit être regardé de très prés avant signature les conséquences pouvant être nombreuses (responsabilités, caution, etc).
Ces principes généraux s'appliquent dans l'ensemble des pays francophones, vous pourrez trouver plus d'informations en consultant les lois applicables par pays :

• pour la France : loi n°89-462 du 6 juillet 1989
• pour le Canada : Disposition de la Régie du logement (bail obligatoire depuis 1996)
• pour la Suisse : Ordonnance du 9 mai 1990
• pour la Belgique : Loi du 20 Février 1991

Commission : Rémunération versée à un agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). La commission varie selon le type de transaction ou d'opération effectuée. Elle est librement fixée par l'agent immobilier mais son mode de calcul doit être affiché en vitrine de l'agence.

Compromis de vente : Avant-contrat signé par les parties au préalable de l'acte authentique , par lequel le vendeur s'engage à vous céder le logement que vous engagez à lui acheter pour un prix déterminé.

Conditions résolutoires : Condition qui peut être présente dans les promesses de vente. Si cette condition se réalise, elle entraîne l'annulation rétroactive du contrat.

Conditions suspensives : Contenues dans un avant-contrat (promesse unilatérale de vente, compromis ou contrat de réservation), celles-ci suspendent l'exécution du contrat à la réalisation d'un événement déterminé : obtention du crédit, du permis de construire... Le contrat ne produira tous ses effets que lorsque l'événement prévu se réalisera. Les sommes versées par le candidat à l'achat lors de la signature de la promesse ou du compromis doivent obligatoirement lui être restituées en cas de non-réalisation de la condition suspensive. Dans les avant-contrats portant sur une acquisition immobilière, la condition suspensive relative à l'obtention des crédits est toujours sous entendue, sauf lorsque le candidat acquéreur indique, de sa propre main, qu'il n'aura recours à aucun prêt.

Conseil syndical : Composé de copropriétaires désignés par l'assemblée générale, il assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son institution est obligatoire sauf si la majorité des copropriétaires la refuse. Il règle souvent les petits détails et litiges de la vie quotidienne de la copropriété.

Contrat de location : Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière (notamment les baux portant sur les locations vides à usage de résidence principale qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989), d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil (notamment les locations meublées), d'autres enfin relèvent d'une législation particulière (locations HLM). Dans le langage courant, on parle indifféremment de bail ou de contrat de location.

Contrat de réservation : L'usage de ce type de contrat appelé aussi contrat préliminaire est prévu dans le cadre de l'acquisition d'un local à usage d'habitation ou mixte (habitation et professionnel) sur plan (ce que l'on appelle juridiquement la vente en l'état futur d'achèvement ou VEFA). Le vendeur prend l'engagement de réserver tel ou tel bien en contrepartie d'un dépôt de garantie sur un compte spécial. Il peut être conclu sous condition suspensive. Le contrat de réservation n'est pas obligatoire mais, dans la pratique, il est toujours utilisé.

Contrat de prêt immobilier : Document formalisant l'engagement du prêteur et de l'emprunteur. Il est signé devant le notaire, une fois l'offre de prêt immobilier acceptée, en général en même temps que l'acte de vente immobilière.

Constructibilité : Pour évaluer la constructibilité d'un site, il faut demander un certificat d'urbanisme à la mairie ou à la Direction Départementale de l'équipement. Ce document indique notamment si le terrain peut être affecté à la construction, les limites éventuelles au droit à la propriété et la desserte des lieux par les équipements publics.

Copropriétaire Propriétaire d'un bien immobilier dans un bâtiment dont le statut répond à celui de la copropriété.

Copropriété : Situation juridique d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. Le règlement de copropriété fixe les règles de la vie en commun.
COS : Coefficient d'occupation des sols
Coefficient déterminant, pour chacune des parcelles comprises dans les zones définies par un POS (Plan d'occupation des sols), la densité de construction admise sur une parcelle au regard des règles d'urbanisme de la commune tels que les plans locaux d'urbanisme. C'est le nombre de mètres carrés de surface hors-oeuvre nette (SHON) ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits sur un mètre carré de terrain. Le COS est défini à l'article R.123-10 du code de l'urbanisme. Exemple :Sur un terrain de 100m², disposant d’un COS de 0,5 on peut construire 100 x 0,5 = 50m² de SHON.
En zone pavillonnaire, le COS est généralement de l'ordre de 0,3 tandis qu'il dépasse rapidement 1 lorsque l'on se rapproche du centre A Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.
La règle du « COS de fait » permet de reconstruire un bâtiment à l'identique même si sa densité dépasse la norme fixée par le COS. Cette règle vise à encourager les opérations de rénovation sur les bâtiments existants.

Créancier : Personne ou organisme financier titulaire d'une créance sur une autre personne ou un autre organisme. Dans le cadre d'un emprunt immobilier, le créancier est l'organisme ou l'établissement qui a accordé le crédit à l'acquéreur.

Crédirentier : Désigne le bénéficiaire d'une rente viagère dans le cadre d'une vente en viager (c'est-à-dire en principe le vendeur).

Crédit immobilier : Prêt à long terme consenti pour un achat immobilier. Les taux se négocient en fonction de l'apport personnel de l'emprunteur. Plus cet apport est important, plus les possibilités de négociation sont grandes : négociation sur le taux du crédit, mais aussi sur les frais de dossier, les pénalités en cas de remboursement anticipé, etc.

D

Débirentier Désigne la personne qui doit payer la rente viagère dans le cadre d'une vente en viager, c'est-à-dire en principe l'acquéreur.

Déblocage des fonds : Partie du prêt immobilier qui vous est versée au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Débours : Dépenses acquittées par le notaire pour le compte de son client afin de rémunérer les acteurs participant à la réalisation de l'acte (conservateur des hypothèques, géomètre...).

Délai de réflexion : Délai légal de 10 jours après réception de l'offre de prêt immobilier pour donner votre accord à l'établissement prêteur. Au terme de ce délai vous pouvez renvoyer l'offre signée, le cachet de la poste faisant foi.

Dépôt de garantie (location) : Versé par le locataire, il couvre le propriétaire-bailleur sur les risques liés à la location. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Un propriétaire-bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie lorsque le loyer est payable trimestriellement et d'avance. Le dépôt de garantie est restitué dans les 2 mois suivant la restitution des clés par le locataire. Il ne porte pas intérêt au profit du locataire ; il ne peut être réévalué en cours de bail.

Diagnostic amiante : Consiste en la recherche de produits contenant de l'amiante, selon une liste définie par la réglementation, dans un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
L'expert immobilier AGENDA procède au repérage systématique des matériaux suspects et réalise les prélèvements nécessaires à l'établissement du rapport de diagnostic amiante qui mentionnera les résultats des analyses effectuées par un laboratoire agréé.

Diagnostic gaz : La vente immobilière d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel devra être accompagnée d'un diagnostic gaz pour être exonérée de la garantie pour vices cachés.
Le certificat devra avoir été établi depuis moins d’un an à la date de l'acte authentique.
L'expert immobilier AGENDA vérifie la sécurité de l’installation gaz au regard de la tuyauterie fixe, des raccordements, de la ventilation, et du contrôle des appareils et de l’atmosphère.

Diagnostic plomb : Défini à l’article L 1334-5 du code de la santé publique, le diagnostic des risques d'exposition au plomb consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien immobilier concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradation du bâti permettant d’identifier les situations d’insalubrité dans les logements construits avant 1949.
Lors du diagnostic plomb, l'expert immobilier AGENDA procède au moyen d'un analyseur à fluorescence X, à l'analyse systématique des revêtements et élabore un constat des risques d'exposition au plomb, qui mentionne toutes les mesures de concentration en plomb des éléments analysés.

Diagnostic termites : En France le Diagnostic termites et autres parasites ne concerne que des zones classées à risques où le vendeur doit fournir un certificat établi depuis moins de trois mois.
Lors du Diagnostic termites de l'expert immobilier AGENDA contrôle au moyen d'un appareillage spécifique, tous les éléments en bois ou contenant de la cellulose et procède à la rédaction d'un rapport réglementaire, qui devra avoir été établi depuis moins de trois mois pour être joint à l'acte authentique constatant la vente immobilière.

Différé d'amortissement : Le remboursement mois par mois du prêt immobilier constitue l'amortissement. Votre mensualité se décompose entre une partie amortissement du capital et une partie paiement des intérêts. Certaines formules permettent pendant la première ou les deux premières années du prêt de ne payer que des intérêts sur le capital emprunté : cette période est appelée différé d'amortissement.

Devis descriptif : Document donnant les caractéristiques détaillées de l'immobilier à construire, des travaux d'équipements extérieurs et intérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immobilier.

Donation : Action de donner de son vivant un bien à une autre personne, sous réserve que celle-ci l'accepte. Le plus souvent, elle est perçue comme une avance sur héritage et fera l'objet du paiement des droits de mutation sous réserve des abattements prévus par la législation.

Droits de mutation : Droits et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités à chaque changement de propriétaire. Leur montant varie selon que l'acquisition porte sur un logement neuf ou sur un logement ancien.

Droits d'instruction : Les droits d'instruction (ou frais de dossier) sont des frais prélevés par l'établissement prêteur pour l'étude et la mise en place du financement immobilier.

Droit de préemption : Droit d'une collectivité locale d'acquérir un bien immobilier, de préférence à toute autre personne, dans le but de réaliser une opération d'intérêt général.

E

Echéance : Charge à périodicité mensuelle (cas le plus courant), trimestrielle ou annuelle du remboursement d'un prêt immobilier.

Enregistrement : Formalité qui ne concerne que les promesses de vente immobilière, est le plus souvent accompagnée de la perception d'un droit fixe ou proportionnel. L'enregistrement n'est pas, en règle générale, une condition de validité des actes, mais il donne date certaine à un acte sous seing privé à l'égard des tiers et peut constituer, entre les parties, un commencement de preuve par écrit.

Epargne logement : Dispositif qui permet à un particulier, au terme d'une phase préalable d'épargne, de bénéficier d'un crédit immobilier à un taux particulièrement attractif. Deux formules sont proposées : le compte d'épargne logement, qui permet d'emprunter au bout de 18 mois ; le plan d'épargne logement qui nécessite une phase préalable d'épargne de 4 ans. Le compte est plus souple d'utilisation que le plan, mais les prêts qu'il est possible d'obtenir sont d'un montant beaucoup plus limité. Le prêt d'épargne logement peut entrer dans la constitution de l'apport personnel.

Etat des lieux : Formalité obligatoire qui constate l'état d'un logement lors de la remise des clés et lors de la restitution d'un logement. Il peut être établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier), de manière contradictoire, ou par un huissier de justice.

EURIBOR : (European InterBanks offered rate) ou en français TIBEUR (Taux Interbancaire européen) est le taux interbancaire offert par les banques établies en Europe sur des dépôts en Euro, de 1 à 12 mois.
L'EURIBOR a remplacé, depuis le 1er janvier 1999, tous les taux domestiques tels que le PIBOR (ou TIOP) pour la France. L'EURIBOR est calculé en effectuant une moyenne quotidienne des taux prêteurs, calculés par un échantillon des 57 établissements bancaires les plus actifs.
Il existe un EURIBOR 1 mois, un EURIBOR 2 mois, un EURIBOR 3 mois, etc.

Évaluation immobilière : Estimation de la valeur d'un bien immobilier.
Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois approches :
- la comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
- l'actualisation des gains futurs générables avec le bien.
- le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).
Difficile, l'opération est généralement confiée à un expert immobilier qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

1. Les données prises en compte
1.1. Les données physiques
Elles ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat :

• destination actuelle et potentielle (usage),
• dimension du terrain, surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc.
• qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble,
• état d'entretien,
• adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…),
• emplacement,
• voisinage.

1.2. Les données juridiques
En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois :

• le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction, le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.),
• les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
• la notion de « valeur à la casse » retenue par les créanciers dans le cas de saisie immobilière par-devant le tribunal de grande instance et équivalente à environ 75 % maximum de la valeur vénale.

1.3. Les données économiques
Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution :

• conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc. - conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espcase du type analysé, perspectives d'avenir, etc.
• conjoncture locale.

2. Les quatre grandes méthodes d'expertise
En pratique, l'expert utilise simultanément plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats mais il faut garder à l'esprit que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas d'expertise incontestable. Dans le cas d’une estimation avant « vente à la barre » ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l’expert établit une « valeur à la casse » généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

2.1. Par comparaison - valeur vénale
Elle consiste à comparer l'immeuble avec d'autres immeubles de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la « valeur vénale » ou « valeur de marché

2.2. Par actualisation des revenus
Elle consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur de l'immeuble. En outre, le « rendement habituel » ou « taux d'actualisation » ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode constitue dans une certaine mesure une méthode par comparaison.

2.3. Par estimation du coût de remplacement déprécié
Elle consiste à estimer le coût de remplacement de l'immeuble (équivalent au coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées) et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. On ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que l'immeuble est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes, en particulier les désuétudes économiques.

2.4. Par indexation
Elle peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

Expert immobilier :
Spécialiste en immobilier, titulaire soit d'un diplôme de l'enseignement supérieur spécifique à l'immobilier, ,soit titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur quelconque complété par une formation en immobilier.
L'expert immobilier est tenu d'actualiser ses connaissances nécessaires à l'expertise, de façon à garantir la qualité des travaux pour lesquels il est mandaté

Expropriation :
Procédure engagée par l'Administration par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier est obligé d'abandonner son bien au profit de l'Etat moyennant indemnité. Elle n'est autorisée que pour la réalisation d'une opération reconnue d'utilité publique.

F

Foncier Tout ce qui rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation, revenus et imposition. Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière.

Frais d'acquisition : Ensemble des frais et droits consécutifs à l'établissement d'une vente immobilière, essentiellement à la charge de l'acquéreur du bien. Les frais d'acquisition sont constitués pour l'essentiel de différents droits, taxes, impôts et frais d'obtention de pièces administratives, et pour une part moins importante, par les honoraires du notaire.

Frais de dossier : (ou droits d'instruction) sont des frais prélevés par l'établissement prêteur pour l'étude et la mise en place du financement immobilier (voir prêt immobilier).

Frais de notaire : Ils sont obligatoires lors d'une transaction immobilière et représentent environ 8 % du prix du bien s'il s'agit d'un logement ancien et environ 3 % du prix du bien s'il s'agit d'un logement neuf. Ces frais se répartissent en trois postes : les taxes versées au Trésor Public, les émoluments du notaire et les diverses autres dépenses, appelées débours.

Franchise : Accord commercial et juridique par lequel une entreprise appelée "le franchiseur" s'engage à fournir à une seconde entreprise dite "le franchisé" un savoir-faire, une formation et une assistance permanente en contre partie d'une rémunération.
Une franchise au niveau commercial est un système par lequel un commerçant franchisé adhère au réseau d'un franchiseur. Il bénéficie ainsi de sa notoriété et de fournitures et services communs. En contrepartie, il se trouve lié à lui par des obligations, tant dans la façon d'exercer son activité, qu'au niveau financier par le paiement de redevances.

Franchise immobilière : Regroupe plusieurs agences immobilières sous une même enseigne.
La franchise immobilière Solvimo fait bénéficier à ses adhérents de son savoir-faire en immobilier, d'une centrale d'achats de fourniture et de moyens communs tels que publicité, animations, assistance juridique…
La franchise immobilière Solvimo regroupe actuellement plus de 100 agences immobilières en France (73 ouvertes et 70 en cours d'ouverture en août 2006).

G

Garantie d'achèvement : Garantie souscrite par le constructeur auprès d'un organisme agréé assurant à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.

Garantie biennale : Garantie obligatoire qui couvre pendant deux ans à compter de la réception de l'immeuble (appartement ou maison individuelle) tous les désordres qui affectent les éléments d'équipement (chauffage, fenêtres, ...).

Garantie décennale : Garantie souscrite par le constructeur d'un immeuble ou d'une maison individuelle qui garantit l'acheteur contre tous vices de construction pendant dix années à compter de la réception.

Garantie de livraison : Garantie souscrite par le constructeur qui assure l'acheteur qu'il sera livré à la date et au prix convenus.

Gérant d'immeubles : Professionnel de l'immobilier qui s'occupe principalement de gérer les biens immobiliers dans le cadre d'un mandat de gestion immobilière. Leur activité est réglementée par la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet).

Gros oeuvre : Ensemble des ouvrages constituant la structure d'une construction : fondations, murs, planchers, toiture.

H

HLM : Habitation à loyer modéré : En France, une habitation à loyer modéré, ou HLM, est un logement géré par un organisme, public ou privé, qui bénéficie d'un financement public partiel.
En France, les HLM concernent trois millions de logements hébergeant douze millions de personnes.

Hypothèque : Garantie exigée par l'organisme prêteur portant sur un bien immobilier, le plus souvent celui qu'il finance ; on parle dans ce cas de prêt hypothécaire.
En cas de non-paiement de la dette contractée, l’établissement prêteur peut alors faire vendre par voie judiciaire le bien immobilier de son débiteur. Cette hypothèque est obligatoirement un acte notarié avec inscription au bureau des hypothèques de l’arrondissement et son coût est de 0,60 % du montant du prêt immobilier.

I

Indice du coût de la construction (ICC) : Indice qui mesure l'évolution des prix des matériaux de construction. Calculé par l'Insee et publié chaque trimestre par cet institut, il est notamment utilisé par les propriétaires bailleurs pour la révision annuelle du prix des loyers. Pour connaître les derniers indices et la formule de revalorisation d'un loyer, consulter notre tableau.

Impôts locaux : Ensemble des impôts perçus par les collectivités locales :

• taxe foncière due par toute personne propriétaire du bien immobilier (y compris les terrains) au 1er janvier de l'année ;
• taxe d'habitation due par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année ;
• taxe d'enlèvement des ordures ménagères et dans certaines communes la taxe de balayage ;
• taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions.

Il existe de nombreux cas d'exonération ou de réduction des impôts locaux, notamment au profit des personnes ayant des ressources modestes.

Indemnité d'immobilisation : Somme versée par le bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de lui réserver le bien mis en vente, pendant un délai déterminé (appelé délai d'option). L'indemnité d'immobilisation représente en principe 10 % du prix de vente (parfois moins, jamais plus). Son sort dépend de la suite de l'opération :

• si le bénéficiaire de la promesse unilatérale décide d'acheter (on dit qu'il " lève l'option "), l'indemnité s'impute sur le prix de vente ;
• s'il renonce à acheter pour de simples convenances personnelles, l'indemnité est versée au vendeur en dédommagement ;
• si l'opération ne se réalise pas en raison de la mise en jeu d'une condition suspensive (par exemple la non-obtention par le candidat à l'acquisition des prêts qu'il demandait), l'indemnité d'immobilisation est rendue au candidat acquéreur, en totalité.

La signature d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente) entraîne en principe également le versement d'une somme qui est qualifiée selon les cas, d'arrhes ou d'acomptes.

Indivision : Elle permet à des personnes ayant ou non un lien de parenté, d'acquérir un bien immobilier (on parle alors d'indivision conventionnelle). Ce mode d'achat intéresse particulièrement les personnes vivant en concubinage. Les indivisaires signent une convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, qui peut aussi bien être répartie de façon égale qu'inégale. Il existe aussi une indivision dite légale qui prend naissance à l'occasion notamment d'une succession, lorsqu'un ou plusieurs biens du défunt (par exemple une maison) revient à plusieurs héritiers (par exemple ses enfants).

L

Locataire : Garantie souscrite par le constructeur auprès d'un organisme agréé assurant à l'acheteur l'achèvement de la construction ou le remboursement des sommes avancées.

Location : Mise à disposition d'un logement ou d'une partie de logement en échange d'un loyer.

Location-accession : C'est une vente différée. Le transfert de propriété intervient après une période de location du logement par l'acheteur.

Location-meublée : Elle concerne tous les types de logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant pour permettre la vie courante. Ces locations sont soumises aux dispositions du Code civil ou aux dispositions fixées par les parties dans le contrat de location.

Locations saisonnières : Locations consenties pour une courte période, à la semaine, au mois ou encore à la saison. On les rencontre dans des localités qui reçoivent un afflux de résidents pendant une période déterminée. La majorité est meublée.

Logement : Unité d'habitation, un appartement ou une maison abritant régulièrement une ou plusieurs personnes qui en partagent l'usage.
Dans nos sociétés post-industrielles, le logement est un bien matériel que l'on peut identifier par un certain nombre de caractéristiques comme sa situation, sa forme architecturale et ses occupants. Depuis le XXe siècle, le logement est devenu une catégorie statistique et économique. Le logement est aussi un enjeu politique dans la mesure où le pouvoir politique légifère, taxe, subventionne…
Le logement est également une catégorie administrative et donc relève de normes (de construction, superficie, équipements, occupation). C'est un bien juridique relevant de l'usus (usage), du fructus (jouissance du bien) et de l'abusus (droit d'en disposer matériellement et juridiquement).
L'achat immobilier en vue d'en faire une location est un placement généralement rentable : on parle dans ce cas d'investissement locatif.
Le logement a aussi une fonction patrimoniale puisqu'il peut se transmettre de génération en génération. Au fil du temps, le logement acquiert une dimension affective de par les souvenirs qui s'y attachent…

Logement social : Logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. L'expression sert aussi à désigner le secteur économique constitué par ce marché immobilier et les politiques d'économie sociale qui président à son administration.
Il existe différents types de logement social :

• le logement public de type HLM (habitation à loyer modéré), logement construit et géré par une administration publique et dont le loyer est en pourcentage du revenu gagné par le locataire
• le logement subventionné, construit et parfois géré par l'entreprise privée
• le supplément au loyer, une subvention accordée directement aux ménages défavorisés pour qu'ils puissent se loger sur le marché libre
• les coopératives d'habitation dont la formation a été subventionnée et aidée (conseils juridiques) par les pouvoirs publics ; ceux-ci voient dans les coopératives une voie plus facile vers l'accession à la propriété qu'ils tendent à favoriser pour des raisons d'autonomie financière des familles et de responsabilité civique accrue des propriétaires.
  D'autres politiques d'habitation en deçà du logement public, notamment le contrôle des loyers, peuvent être très efficaces pour limiter les effets néfastes des pénuries ou pour maintenir le stock de logements à des niveaux de loyer plus acceptables pour la majorité des locataires.
  Une politique de Logement social est parfois vue par les propriétaires de logements comme une concurrence indue. Les associations de propriétaires militent généralement pour que les gouvernements subventionnent plutôt les locations pour les personnes à faibles revenus et laisse fonctionner le libre marché en matière de logement.

Loi Besson : Permettait aux propriétaires de logements en location à titre d'habitation principale de bénéficier d'une déduction forfaitaire majorée pour les logements anciens ou d'un amortissement de leur investissement pour les logements neufs, réalisés à compter du 1er janvier 1999 et jusqu'au 2 avril 2003 inclus, date après laquelle la Loi Robien est entrée en vigueur.

Loi Carrez : D'après la loi Carrez du 18 décembre 1996, lors de la transaction d’un bien immobilier en copropriété le vendeur doit fournir un certificat de mesurage qui détermine de façon précise la surface privative du lot.
L'expert immobilier AGENDA, après contrôle du règlement de copropriété, procède au moyen d'un télémètre laser à l'élaboration du certificat de mesurage loi Carrez, qui mentionne la surface privative du lot concerné ainsi que les surfaces non prises en compte conformément à la réglementation.

Loi Girardin : La loi Girardin est la Loi 2003-660 du 21 juillet 2003 sur l'investissement immobilier outre-mer.
Le point de départ est l'acquisition par l'investisseur d'un bien immobilier neuf dans les DOM ou TOM. En échange de sa participation au développement immobilier outre-mer, l'Etat lui accorde une réduction substantielle de son impôt en échange de certaines contraintes qui dépendent du dispositif choisi.
1. la loi Girardin "location intermédiaire"
La réduction d'impôt s'élève à 50%, soit 10% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 1953 € TTC multiplié par la "surface défiscalisable" du bien + 4% en cas d’utilisation d'énergie renouvelable (soit 54% au total).
Le calcul de la surface défiscalisable se passe comme suit : Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).
2. la loi Girardin "location libre"
La réduction d'impôt s'élève à 40%, soit 8% par an pendant 5 ans. Cette réduction est toutefois limitée à un montant de 1953 € TTC multiplié par la "surface défiscalisable" du bien.
Le calcul de la surface défiscalisable est identique au cas précédent : Surface habitable + surface de terrasse couverte (maximum 14m²).

Loi Robien : Dans le cas d'un Investissement locatif neuf, selon la Loi Robien (loi 2003-590 du 03/07/2003 et article 31 du Code Général des Impôts), les propriétaires acquéreurs de logements neufs ont la possibilité, si le bien est destiné à la location, de déduire de leur revenu net imposable jusqu'à 65% du montant de l'acquisition sur 15 ans.
La Loi Robien est sans doute le dispositif de défiscalisation immobilière le plus courant.
Dans le cas d'un Investissement locatif ancien, voir amortissement de Robien.

 

Loi SRU : (Loi solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000 donne à l'acquéreur un délai de 7 jours après la signature de l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) pour annuler la vente immobilière sans aucune pénalité.
Depuis le 1er juin 2001, les acquéreurs d'un logement ancien bénéficient d'un délai de rétractation de 7 jours et ce, quel que soit le cadre de la transaction (contrat rédigé entre particuliers ou par l'intermédiaire d'une agence immobilière ). Lorsque la promesse de vente est signée chez le notaire, celle-ci prend la forme d'acte authentique : dans ce cas, on ne parle pas de délai de rétractation mais d'un délai de réflexion.

Lot : Parcelle délimitée et bornée faisant partie d'un lotissement. Dans le cadre d'un immeuble, partie privée (logement, cave, parking) et quote-part des parties communes d'une copropriété.

Loyer : Prix de la location d’un logement (maison ou appartement).

M

Maison : Bâtiment de taille normale destiné à la demeure d'une famille, voire de plusieurs sans être considérée comme un immeuble collectif.
Si elle respecte des critères de consommation énergétique, elle peut être appelée maison passive.
La maison peut être appelée villa ou pavillon.

Maître d'oeuvre : Personne physique ou morale responsable de la conception, de la direction ou de la surveillance des travaux de construction d'immeubles

Maître d'ouvrage : Personne physique ou morale, propriétaire du terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.

Malfaçon : Défaut, défectuosité dans un ouvrage. Dès lors qu'il y a malfaçons apparentes, il faut que celles-ci soient constatées par le maître d'ouvrage lors de la réception des travaux et consignées dans le procès-verbal de réception de chantier. Des réparations sont alors planifiées avec le constructeur

Mandat : Contrat par lequel le vendeur (le mandant) donne à un intermédiaire (agence immobilière , notaire) le pouvoir d'accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques (exemple: mandat de vente immobilière).
Les différents types de mandats
Le mandat simple confere à de multiples professionels (sans limite) la mise en vente d'un bien immobilier pour une période déterminée le plus souvent trois mois renouvelables, et peut être dénoncé avec un préavis de quinze jours. Quand un particulier signe ce type de mandat, il peut continuer à vendre par lui-même ( à un collègue de travail, à un voisin, en passant des annonces). En revanche, quand il signe un mandat exclusif, il doit une commission, mëme s'il vend lui-même.
Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionels la mise en vente d'un bien dans les mêmes conditions que dans le mandat simple. Dans ce type de mandat la rémunération peut etre réparti entre les co-mandataires sans nécessairement que ces derniers aient concourru à la commercialisation.
Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente pendant une période déterminée, le plus souvent trois mois renouvelables, et peut être dénoncé avec un préavis de quinze jours.
Tous les types de mandats conférent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.
Obligations du mandant: fournir toutes les pieces pouvant concourrir à la bonne commercialisation de l'immeuble (plan, clé, notice descriptive…).
Obligation du mandataire: Mettre en oeuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisaion de la transaction ( activation de son réseau, prospection…)
Le mandat encadre et protége l'activité de l'agent immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération.

Marchand de biens : Personne qui achète des biens immobiliers pour les revendre en réalisant une plus-value immobilière.

Marchand de listes : Intermédiaire qui vend des listes de biens à vendre ou à louer. Les marchands de liste doivent obtenir l'accord du propriétaire du bien avant de faire figurer ce dernier sur la liste vendue aux personnes intéressées. Ils sont soumis aux dispositions impératives de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.

Marché immobilier : Marché de gré à gré (quoique ayant généralement recours à des intermédiaires) où interviennent les acheteurs et vendeurs, et aussi les propriétaires et locataires de biens immobiliers. Les ventes immobilières se font essentiellement de gré à gré, mais une petite partie se fait en enchères (dans le cas de saisies, ou de biens vendus dans le cadre de successions conflictuelles).
On parle généralement de marchés immobiliers (au pluriel) ou d'un marché spécifique, car le marché des immeubles se segmente en de multiples sous-marchés, ayant chacun leurs caractéristiques.
Ces sous-marchés correspondent :

• aux situations géographiques (pays, villes, quartiers, zones rurales)
• aux types de bien (maisons, Appartements , bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains…)
• à la qualité du bien en question : bas de gamme, standard, de luxe, etc.

Il existe, entre les sous-marchés d'une même région, de fortes interdépendances.
Jouent dans la négociabilité d'un bien immobilier les caractéristiques intrinsèques de ce bien (facilité d'accès et d'aménagement, confort, isolation, exposition, esthétique, vétusté, charges et contraintes, bien occupé ou librement habitable), voire des éléments sentimentaux (biens de famille).
Les montants en jeu sont considérables, supérieurs à ceux des marchés financiers ou de matières premières. Par ailleurs le patrimoine immobilier représente une large part des avoirs publics et privés.
L'unité de comparaison des prix de l'immobilier est généralement le prix au mètre carré (ou au pied carré, dans certains pays anglo-saxons). Pour les propriétés à revenus, on se sert de multiples du revenu et d'autres mesures reliées (taux d'actualisation). Enfin, des unités de comparaison fort variables sont aussi utilisées suivant le type de propriété (mètre cube, mètre de façade, prix à la chambre ou à l'appartement , etc.). (+ d'infos sur Évaluation immobilière).
En plus de fluctuer dans le temps, les prix peuvent varier fortement selon la nature du bien. Ils sont liés, par exemple, à des phénomènes de rareté, de conjoncture économique et parfois politique, et à l'évolution des taux d'intérêt des prêts immobiliers. La dimension spéculative du marché immobilier est toujours un élément à prendre en considération. Il faut d'autre part admettre que les prix dépendent aussi de variables « irrationnelles » difficilement mesurables telles que le poids des croyances, les possibilités d'engouement, etc.
Pour le marché français, Paris est un indicateur qui présage de l'évolution du marché. Actuellement, des prix de 6000 à 10 000 euros par mètre carré sont courants pour les arrondissements recherchés. Ces niveaux de prix sont les plus élevés jamais atteints (en tenant compte de l'inflation). Même si certains indicateurs montrent que la hausse des prix se poursuit, un Krach similaire à celui de 1991 est toujours possible.

Millième : Unité de valeur employée en copropriété pour quantifier la quote-part des parties communes affectée à chaque lot.

Mitoyenneté : Droit de propriété appartenant à deux propriétaires voisins et portant sur une construction séparant deux propriétés.

Modulation des échéances : Possibilité de modifier quand vous le souhaitez les échéances de votre prêt immobilier à la hausse ou à la baisse.

Multipropriété : Partage temporaire d'un bien immobilier entre plusieurs personnes. Dans ce cadre, l'acheteur dispose de la jouissance du bien pendant une période déterminée de l'année.

Mutation à titre gratuit : Transfert de la propriété d'un bien immobilier dans le cadre d'une donation, d'une succession ou d'un partage de succession ou de communauté conjugale. Elle n'est pas assujettie à l'impôt sur les plus-values immobilières.

Mutation à titre onéreux : Transfert de la propriété d'un bien immobilier moyennant une transaction immobilière. Elle est soumise à l'impôt sur les plus-values immobilières.

N

Négociateur immobilier : En France, le mandat donné à un négociateur de l'immobilier, le plus souvent une agence immobilière ou un notaire, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.
1.Rôle du négociateur immobilier
Le négociateur immobilier a pour mission de rapprocher un acheteur d'un vendeur. Par sa connaissance des prix du marché immobilier, des surfaces diponibles, de la nature de la demande et de l'offre il partcipe à la bonne réalisation de transactions. Son impartialité, son pragmatisme et sa compréhension des enjeux en font un acteur incontournable.
2.Actions commerciales
Les actions commerciales mises en oeuvre par le négociateur immobilier pour la vente du bien immobilier sont : panneau(x), annonces dans la presse, présentation dans la vitrine et sur le site internet de l'agence immobilière, relance du fichier. Il peut toutefois vendre par lui-même sans préavis.
3.Barême de la commission
Le montant des honoraires perçus par le négociateur immobilier est suivant le barême d'un pourcentage allant de 10% pour les biens modestes à 3% du prix de vente pour les biens aux prix très action commerciale.
La commission est versée uniquement en cas d'aboutissement de la transaction, et l'agence immobilière ne peut pas se faire rembourser les frais engagés si celle-ci a échoué. Cette rémunération est intégrée dans le prix de présentation du bien immobilier, mais dissociée dans l'acte de vente, pour des raisons fiscales : on ne paie les droits de mutation que sur le prix de vente ; c'est pourquoi elle figure sur le contrat à la charge de l'acquéreur, mais, dans certaines régions, elle peut être imputée au vendeur.

Notaire : Officier ministériel, titulaire d'une charge et bénéficiant à ce titre d'un monopole pour l'établissement de certains actes civils ainsi que leur authentification (vente d'immeuble, contrat de mariage, testament,...). Le notaire a également un rôle de conseil.

Nue-propriété : Terme juridique désignant une partie du droit de propriété démembré. Il confère à son titulaire la propriété de la chose, mais ne lui en autorise ni la jouissance, ni la perception des fruits (les loyers s'il s'agit d'un logement donné en location par exemple). Le nu-propriétaire ne peut vendre ou céder son droit qu'avec l'accord de l'usufruitier. Les droits complémentaires de la nue-propriété sont les droits de l'usufruit.

Nullité : Annulation d'un acte juridique pour cause de non-respect de l'une des conditions de fond ou de forme nécessaires à sa bonne réalisation.

O

Offre de prêt immobilier : Document présentant les caractéristiques du financement immobilier qui vous est proposé (taux, durée,…).
L'emprunteur et les cautions doivent retourner l'offre après un délai légal de 10 jours minimum à compter de sa date de réception.
Le prêteur doit maintenir les conditions indiquées dans l'offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par l'emprunteur.

Option de taux fixe : Grâce à cette option, vous pouvez modifier votre prêt immobilier à taux révisable en une formule à taux fixe et charges constantes.

P

Partie privative : Dans une copropriété, partie de l'immeuble ou du bâtiment réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

Parties communes : Parties d'un immeuble ou d'un terrain réservées à l'usage collectif ou à l'utilité de tous les copropriétaires (ou de leurs locataires) : escaliers, cours, jardins, voies d'accès, couloirs, ascenseurs, etc ...

Pavillon : Il désigne, en termes d’Architecture, un bâtiment isolé ou un Corps de bâtiment ordinairement carré, appelé ainsi, à cause de la ressemblance de sa forme avec celle des pavillons d’armée.

Permis de construire : En France, le permis de construire permet une édification pour toute surface supérieure à 20m². Dans le cas d'une rénovation, un permis de construire est exigé à moins qu'il n'y ait ni augmentation de la surface habitable, ni modification de la forme du bâtiment. Le percement d'ouvertures requiert une demande en fonction de leur emplacement (vue) et de règles qui ont pu être décidées au niveau communal.
Cette démarche est à effectuer à la mairie du lieu de propriété.
Il est nécessaire de fournir un certain nombre de pièces :

• plan de situation
• plan de masse
• plan des coupes verticales
• dessin représentant l'insertion de la construction dans l'environement
• formulaire de demande de permis de construire
• descriptif des travaux

De plus il est impératif de se renseigner auprès des services compétents (Bâtiments de France), afin de connaitre les règles lié à l'urbanisme de la ville ou de la région concernée.
Le permis de construire est valable 2 ans à compter de la signature de l'arrêté sans que les travaux n'aient démarré. S'il est mis en oeuvre, les travaux ne devront pas être interrompus plus d'un an, sinon il deviendra caduc.(article R 422-10 du code de l'urbanisme).

Plan de masse : Il présente l'emplacement du projet de construction par rapport à son voisinage immédiat et indiquant les limites et l'orientation du terrain, l'implantation et la hauteur de la construction, le tracé des voies de desserte et des raccordements. Il est indispensable pour l'obtention d'un permis de construire.

Plan local d'urbanisme (PLU) : En France, le plan local d'urbanisme (PLU) est le document de planification de l'urbanisme communal ou intercommunal. Il remplace le POS (plan d'occupation des sols) depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, dite loi SRU. Les petites communes se dotent souvent quant à elles d'une carte communale. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) a tout intérêt à se doter d'un PLU.
Le plan local d'urbanisme est codifié dans le code de l'urbanisme essentiellement aux articles L.123 et suivants et R.123 et suivants.

Plus-value immobilière / Moins-value immobilière : La différence entre le prix de cession d'un bien immobilier et son prix d'acquisition (des amortissements peuvent être déduits).
Si cette différence est négative, on l'appelle moins-value immobilière.
Dans le cas d'une résidence principale, la plus-value immobilière est exonérée de taxes ; dans les autres cas, l'exonération est accordée au bout de 15 ans de détention.
Si vous devez payer des taxes sur une plus-value immobilière celles-ci s'élèveront à 26,3%. Toutefois, le prix d'achat est revalorisé de 7,5% pour frais d'acquisition et la plus-value immobilière est ensuite réduite de 10% par an, à partir de cinq ans de détention.

Plus-value immobilière latente / Moins-value immobilière latente : La différence positive entre le montant d'une estimation du bien immobilier et son prix d'acquisition, la cession du bien immobilier n'étant pas effectivement réalisée.
Si la différence est négative, on l'appelle moins-value immobilière latente.

POS : Plan d'occupation des sols : Il détermine les zones d'affectation des sols selon l'usage principal qui doit en être fait ou la nature des activités dominantes qui peuvent y être exercées (zones résidentielles ou d'habitation, zones industrielles et zones rurales).
Le POS est élaboré à l'initiative des communes. Bien que ce document ne soit pas légalement obligatoire, il est nécessaire pour que la commune soit compétente pour délivrer les permis de construire en son nom. Le POS signale en particulier les COS (coefficient d'occupation des sols) des zones définies.
Depuis la loi SRU (loi solidarité et renouvellement urbain) du 13 décembre 2000, les PLU (plan local d'urbanisme) se substituent aux POS.

Préavis : Période qui sépare la décision de rompre un contrat de la rupture définitive de ce contrat. Elle est destinée à permettre à la partie qui n'est pas à l'initiative de la rupture de prendre les dispositions qui s'imposent. Dans les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, le préavis est fixé à 3 mois ; lorsque c'est le locataire qui donne congé et qui met donc fin au bail, il peut être, dans certains cas particuliers, réduit à un mois seulement. Le préavis est en outre soumis à des règles de forme particulières (lettre recommandée avec AR ou signification par acte d'huissier).

Prêt hypothécaire : Dans ce cas l'organisme prêteur exige une garantie sur un bien immobilier, le plus souvent celui qu'il finance (voir : Hypothèque)

Prêt immobilier : Financement par emprunt destiné à couvrir tout ou partie d'un achat immobilier , d'une opération de construction, ou des travaux sur un bien immobilier existant.
1.Types de biens immobiliers concernés
Le prêt immobilier concerne le plus souvent un logement (prêt habitat), utilisé par le propriétaire soit pour sa résidence principale ou secondaire, soit pour le mettre en location. Il peut concerner aussi un immeuble de rapport dans sa totalité, ou encore de l'immobilier d'entreprise.
2.Caractéristiques habituelles
Un prêt immobilier est le plus souvent :

• établi sous forme de prêt d'un montant précis (encore qu'il existe aussi dans des cas particuliers des formules d'ouverture de prêt immobilier pouvant être utilisé par tirages à l'intérieur d'un plafond total)
• accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé
• établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt immobilier relais couvrant une période d'attente entre un achat immobilier et la revente d'un bien immobilier ou d'une autre rentrée financière attendue)
• à taux fixe sur toute la durée du prêt immobilier (c'est du moins le cas le plus courant en France), ou bien taux révisable
• lié à un apport personnel ; cependant, un financement de la totalité de l'acquisition (coût d'acquisition du bien immobilier + frais de notaire + coût de la garantie) est toujours possible.
• remboursables par mensualités constantes
• doté d'une garantie de prêt immobilier obligatoire sur le bien financé
• accompagnée d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur et de frais de dossier
• limité à une partie de la valeur du bien immobilier, en général un apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé

Le Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt immobilier consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt immobilier. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt immobilier.
3.Les différents types de prêt immobilier
D'un point de vue technique, il existe plusieurs types de prêt immobilier :

• le prêt immobilier amortissable
• le prêt immobilier in fine
• le prêt immobilier progressif ou dégressif
• le prêt immobilier palier
• le prêt immobilier modulable

4.Prêt immobilier complémentaire
Un certain nombre de prêts immobiliers complémentaires peuvent être octroyés en France suivant le profil de l'emprunteur. Ces prêts arrivent généralement en complément du prêt immobilier, et doivent être incorporés à son étude :

• prêt à taux zéro (PTZ)
• prêt Employeur (1% patronal)
• prêt bonifié
• prêt épargne logement
• prêt réglementaire (PAS - PC)
  
• prêt locatif social (PLS)
• prêt locatif intermédiaire (PLI)
• prêt-relais
• prêt aux personnes âgées
• prêt aux jeunes cadres
• prêt aux futurs retraités

Prêt immobilier capé : Prêt immobilier dont le taux peut être révisé à la baisse sans limite mais plafonné à la hausse pour votre sécurité.

Prêt immobilier in fine : Prêt immobilier dont vous ne remboursez que les intérêts pendant la durée du prêt immobilier et à la dernière échéance, vous le soldez en une seule fois.

Prime à l'amélioration de l'habitat : Prime accordée par l'Etat aux propriétaires qui occupent un logement dans lequel des travaux doivent être effectués. Cette prime est accordée sous condition de ressources. Pour en savoir plus : amélioration de l'habitat.

Privilège de prêteur de deniers : Garantie portant uniquement sur un logement existant, prise au profit du prêteur. Le privilège du prêteur de deniers confère à l'établissement de prêt qui a prêté à l'acquéreur les fonds pour acquitter le seul prix de vente un privilège sur l'immobilier vendu.
Pour bénéficier de ce privilège l'acte de prêt immobilier et la quittance du vendeur doivent être passés devant notaire et il doit être déclaré dans l'acte de prêt immobilier que la somme est destinée à l'acquisition et dans la quittance que le paiement du prix a été fait avec les deniers empruntés.
Le privilège du prêteur de deniers est moins onéreux que l'hypothèque car la taxe de publicité foncière n'est pas due.

Promesse d'achat : Egalement dénommée Offre de prix ou Offre d'achat, il s'agit d'un avant contrat par lequel le candidat à l'achat s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé. Si le vendeur accepte ce prix, les deux parties seront définitivement engagées, sachant toutefois que les promesses d'achat, comme les promesses de vente, contiennent en principe des conditions suspensives (notamment celle relative à l'obtention des prêts). Depuis le 1er juin 2001, sont nulles les promesses d'achat qui s'accompagnent du versement d'une somme quelconque de la part du candidat à l'achat.

Promesse de vente : (ou compromis de vente) est un avant-contrat, préalable à l'acte authentique.
On parle de promesse de vente unilatérale lorsque l'acquéreur se borne à en prendre acte sans s'engager à acheter, tout en se réservant la faculté de ne faire connaître sa décision qu'ultérieurement, au cours du délai qui lui est imparti (voir loi SRU).

Promoteur immobilier : Personne physique ou morale qui prend l'initiative de réaliser des opérations immobilières et assume toutes les étapes et démarches d'un projet immobilier de construction.

Protection de l'emprunteur lors d'un prêt immobilier : L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l'Offre de prêt immobilier ; la vente est subordonnée à l'obtention du prêt immobilier et si celui-ci n'est pas obtenu, le vendeur doit rembourser à l'acheteur les sommes versées. (Article L. 312-5 du Code de la Consommation).
Le remboursement anticipé du prêt immobilier entraîne en général des frais (indemnités de remboursement anticipé), sauf dans certains cas définis par la loi : voir Remboursement de prêt immobilier par anticipation.

Q

Quittance : Justificatif envoyé au locataire (à sa demande) par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses charges. Aucun frais ne peut être demandé au locataire à l'occasion de la remise de la quittance.

Quitus : Approbation de la gestion du syndic au sein d'une copropriété. C'est en donnant quitus au syndic que l'ensemble des copropriétaires approuve la mission accomplie par le syndic.

Quote-part : Part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.

R

Ravalement : Remise en état des façades d'un bien immobilier donnant droit à des réductions d'impôts spécifiques (pour la résidence principale).

Règlement de copropriété : Document (établi habituellement par un notaire) relatif à une propriété commune à deux ou plusieurs personnes appelées les copropriétaires et qui indique les caractéristiques des différents logements particuliers, chiffre en millièmes la quote-part des parties communes, fixe les droits et obligations des copropriétaires.
Il peut comporter un état descriptif de division désignant les parties privatives des bâtiments et terrains (réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé) et les parties communes des bâtiments et terrains (affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux).

Remboursement de prêt immobilier par anticipation : Remboursement partiel ou total du prêt immobilier avant la dernière échéance prévue initialement.
Le remboursement anticipé entraîne des pénalités (indemnités de remboursement anticipé) sauf si le prêt immobilier comporte des mentions spécifiques ou si, conformément à l'article l'article 97 de la loi n°99-532, le remboursement s'accompagne de la vente du bien immobilier consécutive au changement de lieu de travail, au décès ou à la cessation forcée de l'activité professionnelle, de l'emprunteur ou de son conjoint, pour un prêt immobilier souscrit à partir du 29 juin 1999.

Rente viagère : Dans une vente en viager, rente versée par l'acquéreur du bien immobilier (maison, appartement) au vendeur jusqu'au décès de ce dernier. L'acquéreur est appelé le débirentier (c'est lui qui est débiteur de la rente), le vendeur est appelé crédirentier (il est créditeur de la rente).

Résidence principale : Au regard de l'administration française le logement peut être dit résidence principale, si les occupants y résident plus de 9 mois de l'année.

Résidence secondaire : Logement utilisé pour les périodes de repos, essentiellement pendant les week-ends et les vacances.

Revenus fonciers : Revenus tirés de la location d'un logement (maison ou appartement) loué vide (c'est-à-dire non meublé). Le revenu foncier imposable est égal à la différence entre les revenus tirés de la location et les dépenses (frais, charges, ...) supportées par le propriétaire. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus du contribuable pour le calcul de son impôt sur le revenu. Lorsque le revenu est négatif (dépenses supérieures aux recettes), on parle de déficit foncier : celui-ci peut alors, dans certaines conditions et certaines limites, être imputé sur le revenu imposable du contribuable et contribuer ainsi à réduire le montant de son impôt sur le revenu.

S

SCI : (Société civile immobilière) est un groupement de personnes qui souhaitent acquérir ensemble des biens immobiliers. La SCI bénéficie d'un régime fiscal avantageux, notamment en cas de décès de l'un des membres.

SCPI : (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) dont les parts représentent des biens immobiliers servent de supports aux contrats d'assurance vie multisupports.

Séquestre : Somme, en général correspondant à 10% du montant de l'achat immobilier , qui est déposée chez un notaire ou une agence immobilière.
Dans certains cas (notamment le refus de l'octroi du prêt immobilier par l'établissement prêteur), cette somme est entièrement restituée.

SHOB Surface hors œuvre brute des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, auxquelles s’ajoutent l’épaisseur des murs et des cloisons.
Sont compris les sous-sols et combles aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ; Ne sont pas compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez-de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).

SHON : A partir de la SHOB (surface hors oeuvre brute), il convient de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON (surface hors oeuvre nette) :

• surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
• surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
• surfaces affectés à l'usage de cave dès lors qu'il n'y a pas d'ouverture sur l'extérieur autre que celles destinées à l'aération,
• surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
• surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
• surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux), déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m² par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.

Attention, si la SHON dépasse 170 m², le recours à un architecte est obligatoire.

Société de gestion : Elle administre la SCPI. C'est elle qui décide de la politique d'investissement, qui assure la gestion locative, comptable et financière, qui ventile la distribution des revenus locatifs, qui informe les sociétaires. Les sociétés de gestion de SCPI doivent être agréées par la COB (Commission des Opérations de Bourse).

Sous-location : Possibilité donnée au locataire en titre de louer une partie ou la totalité du logement qu'il occupe. Dans le cadre des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est subordonnée à l'accord du propriétaire. Cet accord doit porter sur le principe de la sous-location mais aussi sur le loyer demandé au sous-locataire.

Surface habitable : Définie par le code de la construction (art. R. 111-2), la surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés ..., locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Une définition spécifique s'applique dans le cadre de la Loi Carrez : la superficie du lot vendu correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Enfin, les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie.

Syndic des copropriétaires : Ensemble des copropriétaires au sein d'un immeuble en copropriété. Le syndicat des copropriétaires a la personnalité morale, c'est-à-dire qu'il peut notamment agir en justice, ou voir sa responsabilité engagée. Il est chargé de l'administration et de la conservation de l'immeuble, fonctions qu'il délègue au syndic.

Syndic de copropriété : Les copropriétaires doivent se doter, pour gérer l'immeuble en leur nom, d'un Syndic de copropriété professionnel ou bénévole.
Celui-ci effectue les formalités décidées au cours des Assemblées Générales des copropriétaires (qui constituent le syndic de copropriété).

T

Tableau d'amortissement : Ce tableau, situé en annexe de l'offre de prêt immobilier, indique le montant de chaque échéance et leur répartition entre capital payé et intérêts, ainsi que le capital restant à rembourser après chaque mensualité.
Les mensualités sont calculées en général hors assurances.

Taux d'intérêt nominal : Il correspond au taux de prêt immobilier affiché, hors frais, annoncé de prime abord par le conseiller.
Les échéances du prêt immobilier sont calculées à partir de ce taux.

Taxe foncière : Impôt local dû tous les ans par le propriétaire d'un bien immobilier
On appelle communément "taxe foncière" l'avis d'imposition. En réalité il peut y avoir principalement sur cet avis trois impôts différents :

• la Taxe Foncière sur les Propriétés Bâties (TFPB)
• la Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB)
• la Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOM)

Ces taxes contribuent à la formation des ressources fiscales des communes, départements, régions ou groupements de communes.
Ces taxes sont réclamées aux propriétaires, contrairement à la taxe d'habitation et la taxe professionnelle qui sont réclamées aux occupants.
La valeur locative cadastrale contribue à la formation partielle de l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe d'habitation et la taxe professionnelle.
1. Dispositions communes aux taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties
Les propriétés sont imposées dans la commune où elles sont situées.
En général le débiteur de l'impôt est le propriétaire. Cependant si l'immeuble est :

• grevé d'usufruit,
• en location par bail emphytéotique,
• en location par bail à construction,
• en location par bail à réhabilitation,
• fait l'objet d'une autorisation d'occupation temporaire du domaine public constitutive d'un droit réel,

alors, la taxe foncière est établie au nom de :

• l'usufruitier,
• de l'emphytéote,
• du preneur à bail à construction,
• du preneur à bail à réhabilitation,
• du titulaire de l'autorisation.

La taxe foncière est due pour l'année entière par le propriétaire du bien au premier janvier de l'année en cours.
2. Taxe foncière sur les propriétés bâties
Sont soumises à la taxe foncière sur les propriétés baties, les immeubles bâtis, les constructions et bâtiments élevées au-dessus du sol ou construits en sous-sol.
Pour les particuliers, il s’agit essentiellement des locaux d’habitation et des parkings dont ils sont propriétaires, qu’ils soient ou non occupants des lieux.
Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels sont également imposés à la taxe foncière.
Il existe des exonérations temporaires de 2 ans pour le construction nouvelles sous certaines conditions.
La base d'imposition est égale à 50% de la valeur locative cadastrale.
3. Taxe foncière sur les propriétés non bâties
Les propriétés non bâties de toute nature situées en France sont imposables à la taxe foncière.
Certaines catégories de propriétés ne sont jamais imposables, d'autres bénéficient d'exonérations temporaires.
La base d'imposition est égale à 80% de la valeur locative cadastrale.
Des dégrèvements sont également prononcés au profit des jeunes agriculteurs ou en raison de dommages subis sur certaines parcelles.

Taxe d'habitation :

TEG : (Taux effectif global) comprend tous les frais (de dossier, d'assurance…) liés à votre prêt immobilier. Il est calculé à partir du taux d'intérêt nominal. Il peut exister deux sortes de TEG : - le TEG mentionné sur l'offre de prêt immobilier, - le TEG mentionné au contrat de prêt immobilier (en général ce dernier tiendra compte en outre de frais de rédaction d'actes notariés).

TLSP (Taux Long Terme des Emprunts du Secteur Public) : Taux long terme publié, chaque vendredi, par la Caisse des Dépôts et Consignations.
Sa valeur est un taux moyen pondéré qui résulte des échanges intervenus sur les principaux emprunts obligataires de grands émetteurs du secteur public.
Dans certaines banques, il sert de référence pour les options de passage à taux fixe concernant un prêt immobilier révisable.

Tontine : Clause insérée dans l'acte d'acquisition en commun d'un logement par deux personnes non mariées. Au décès de l'un des acquéreurs, la part qui reviendra à l'autre ne sera pas soumise aux droits de succession au taux normal (soit 60 % pour les personnes non parentes), mais au taux applicable aux ventes d'immeubles (soit entre 5 et 10 %).
Cet avantage est subordonné aux conditions suivantes :

• le logement doit être affecté à l'habitation principale commune des acquéreurs ;
• la valeur du logement doit être inférieure à 500 000 F lors du premier décès.

U

Unité de voisinage : En urbanisme, le concept d'unité de voisinage a été développé au cours des années 1930 aux Etats-Unis : il s’agit d’un ensemble d’habitations groupées autour d’une école primaire et formant l’unité de base du développement des banlieues nord-américaines.
La rue collectrice est au pourtour de l’unité et les habitations les plus éloignées sont à distance de marche du centre.
En évaluation immobilière, on utilise généralement ce terme comme équivalent de « secteur » ou de « quartier ».

Urbanisme : Ensemble des dispositions juridiques et des opérations matérielles qui tendent à réaliser un développement ordonné des agglomérations.

Usufruit : Terme juridique désignant une partie du droit de propriété (littéralement, celui qui reçoit les fruits résultant de l'usage de la chose, fruits étant ici pris au sens de fructifier, revenu, bénéfice, etc. ; il s'agira notamment des loyers dans le cadre d'un logement donné en location). Il s'agit du droit de jouissance attaché à un bien dont la nue-propriété appartient à un autre. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Les droits complémentaires de l'usufruit sont les droits de la nue-propriété.

V

Valeur locative : Contrepartie financière annuelle versée pour l'occupation d'un bien immobilier.

Valeur vénale : Valeur marchande d'un bien immobilier. En d'autres termes, le prix que le propriétaire d'un bien immobilier pourrait retirer de la vente de ce bien, par le jeu normal de l'offre et de la demande.

VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement)
(Vente en l'état futur d'achèvement) Vente sur plan, qui intervient avant l'achèvement du programme. L'acquéreur devient propriétaire du sol et du logement acquis au fur et à mesure de sa construction. Le contrat de vente (généralement précédé d'un contrat de réservation) est conclu devant notaire et précise la description de l'immeuble, le prix et les modalités de paiement du bien, le délai de livraison.

Vente par adjudication : Acte par lequel un officier public attribue au plus offrant un bien mis aux enchères.

Vente immobilière : Lors d’une vente immobilière, certaines certifications immobilières sont obligatoires, d'autres permettent au vendeur d’être exonéré de la garantie pour vices cachés. Dans tous les cas, elles permettent à l’acquéreur d’avoir une information objective, avant la signature de toute promesse de vente.
Diagnostic amiante
Pour tous les biens bâtis privés ou publics dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
+ d'infos sur le Diagnostic amiante
Diagnostic plomb
Obligatoire pour tout logement construit avant 1949.
+ d'infos sur le Diagnostic plomb
Diagnostic termites
Ne concerne que certaines zones géographiques.
+ d'infos sur le Diagnostic termites
Loi Carrez
Certification de surface établie lors de la vente immobilière d'un bien en copropriété.
+ d'infos sur la loi Carrez
Conformité aux normes de surfaces et d'habitabilité
Document annexé au contrat de prêt immobilier conventionné ou aidé tel que le prêt à taux 0.
+ d'infos sur le Certificat de conformité aux normes de surfaces et d'habitabilité
Diagnostic gaz
Concerne la vente immobilière d’un logement équipé d’une installation intérieure au gaz naturel.
+ d'infos sur le Diagnostic gaz
Vous trouverez l'ensemble des démarches légales à effectuer ainsi que des conseils et des astuces pour vendre un bien immobilier dans les meilleures conditions dans notre guide "bien vendre". Ce guide est disponible dans toutes nos agences immobilières.

Viager : Le viager est une forme de vente immobilière : une personne généralement âgée vend sa maison en contrepartie d'une rente viagère, en conservant, éventuellement, le droit d'y rester vivre. Le vendeur, encore appelé crédirentier, bénéficie dans ce cas d'un droit d'usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation. Ces deux dernières notions ont des effets juridiques distincts sur lesquels le vendeur comme l'acquéreur doivent rester attentifs.
Le bien immobilier peut être vendu en viager libre de toute jouissance ou d'occupation.
L'acheteur, encore appelé débirentier, paie le bien sous la forme d'une rente viagère (rente garantie à vie), une somme annuelle, trimestrielle ou mensuelle versée au vendeur tant que celui-ci est vivant. Le contrat peut prévoir le versement d'un capital initial, appelé le bouquet. Dans ce cas, le calcul de la rente en tient compte. L'équilibre entre bouquet et rente reste librement négociable entre le vendeur et l'acquéreur. La rente doit être indexée à un indice de référence.
Le contrat est rédigé par un notaire. Le bien devient la propriété de l'acheteur dès la signature de l'acte. Si le logement est occupé par le vendeur, celui-ci en conserve la jouissance jusqu'à son décès. Dans ce cas, le montant du prix tient compte d'un abattement pour l'usufruit et l'occupation.
Intérêt du viager pour les deux parties

• Pour le vendeur, le viager est une formule qui lui permet de s'assurer d'un revenu régulier jusqu'à la fin de ses jours. S'il conservait la propriété de son bien, il ne pourrait pas profiter du capital qu'il détient et celui-ci reviendrait à ses héritiers. C'est une formule bien adaptée pour les personnes qui n'ont pas d'héritiers. Pour que cette ressource ne soit pas érodée au fil du temps, il faut que la rente soit indexée sur l'inflation.
• Pour l'acheteur, c'est un moyen d'échelonner la dépense d'acquisition d'un bien immobilier.

Vice de construction : Défaut de construction. On distingue le vice apparent (constaté lors de la réception de l'immeuble) du vice caché (qui apparaît après la réception de l'immeuble).

Villa : Une villa est une maison d'habitation ou de villégiature.
Historiquement, une villa est un domaine foncier de l'époque romaine, mérovingienne, ou carolingienne.
Elle peut aussi désigner une grande habitation proche d'une ville (villa suburbaine).